解讀｜國務(wù)院六大政策支持保障性租賃房：讓住房困難群體安居

　　7月2日，國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》，《意見》旨在從土地、資金、金融、稅收支持以及優(yōu)化行政審批等6大方面全方位支持保障性租賃住房的發(fā)展，其重點(diǎn)是減輕保障性租賃住房的企業(yè)負(fù)擔(dān)，提高企事業(yè)單位、租賃企業(yè)等市場主體參與保障性租賃住房的積極性。同時(shí)，大力增加保障性租賃房源供給，解決新市民、青年人等群體特別是從事基本公共服務(wù)人員等群體的住房困難問題。

　　ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院院長趙然認(rèn)為“精準(zhǔn)度高、操作性強(qiáng)”是《意見》的突出特點(diǎn)。

　　趙然指出，此次發(fā)布的《意見》落點(diǎn)精準(zhǔn)。在需求側(cè)，明確了保障性租賃租房服務(wù)的人群、需求特點(diǎn)，對于產(chǎn)品設(shè)計(jì)、租金設(shè)定都提出了相應(yīng)的要求，充分體現(xiàn)了保障新市民、青年人的決心。在供給側(cè)，政策直擊目前保障性租賃住房市場發(fā)展的兩大矛盾：一是市場供給與需求錯(cuò)配的矛盾，二是市場支付能力有限與保障性租賃住房企業(yè)投入大、收益低的矛盾。《意見》提出的“堅(jiān)持供需匹配”、 “產(chǎn)業(yè)園區(qū)大力發(fā)展宿舍型保障性租賃住房”、“鼓勵(lì)在地鐵上蓋物業(yè)中建設(shè)一定比例的保障性租賃住房”，都將極大緩解市場供需錯(cuò)配的矛盾。

　　小戶型、低租金滿足新市民住房要求

　　此次《意見》中明確指出，保障性租賃住房主要解決符合條件的新市民、青年人等群體的住房困難問題，以建筑面積不超過70平方米的小戶型為主，租金低于同地段同品質(zhì)市場租賃住房租金，準(zhǔn)入和退出的具體條件、小戶型的具體面積由城市人民政府按照?；镜脑瓌t合理確定。

　　貝殼研究院高級分析師黃卉指出，根據(jù)七普數(shù)據(jù)，2020年我國有3.76億流動(dòng)人口，由于普遍收入較低，租賃需求主要以小戶型、低租金為主，而市場供給的主體是60-90平方米、租金3000元以上的兩居室、公租房供給規(guī)模更少，導(dǎo)致新市民、青年人等住房條件較差、尋找合適房源困難，尤其是維持城市運(yùn)行必不可缺的從事基本公共服務(wù)的群體。因此，保障性租賃住房以小戶型、低租金為主的房源，未來我國將形成覆蓋新市民等群體的住房保障體系，緩解現(xiàn)有租賃住房結(jié)構(gòu)性供給不足的問題，讓新市民、青年人等群體特別是從事基本公共服務(wù)的群體也在城市中安居樂業(yè)。

　　鼓勵(lì)多主體參與供給，快速擴(kuò)大房源規(guī)模

　　《意見》提出，保障性租賃住房由政府給予土地、財(cái)稅、金融等政策支持，充分發(fā)揮市場機(jī)制作用，引導(dǎo)多主體投資、多渠道供給，堅(jiān)持“誰投資、誰所有”，主要利用集體經(jīng)營性建設(shè)用地、企事業(yè)單位自有閑置土地、產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套用地和存量閑置房屋建設(shè)，適當(dāng)利用新供應(yīng)國有建設(shè)用地建設(shè)，并合理配套商業(yè)服務(wù)設(shè)施。支持專業(yè)化規(guī)模化住房租賃企業(yè)建設(shè)和運(yùn)營管理保障性租賃住房。

　　黃卉指出，新市民、青年人等群體規(guī)模龐大，通過調(diào)動(dòng)社會(huì)力量的參與，能夠高效擴(kuò)大保障性租賃住房的供給。此前以公租房形式解決無房低收入家庭的租房問題，政府財(cái)政壓力較大，提供的租賃房源規(guī)模有限，借助市場的力量可以盤活市場存量，調(diào)動(dòng)租賃企業(yè)積極性，提高保障性租賃住房的供給規(guī)模，通過支持專業(yè)化、規(guī)?；》孔赓U企業(yè)參與保障性租賃住房，還有利于培育發(fā)展成熟的住房租賃市場。

　　盤活存量，緩解職住不平衡的矛盾

　　《意見》提及，堅(jiān)持供需匹配。城市人民政府要摸清保障性租賃住房需求和存量土地、房屋資源情況，結(jié)合現(xiàn)有租賃住房供求和品質(zhì)狀況，從實(shí)際出發(fā)，因城施策，采取新建、改建、改造、租賃補(bǔ)貼和將政府的閑置住房用作保障性租賃住房等多種方式，切實(shí)增加供給，科學(xué)確定“十四五”保障性租賃住房建設(shè)目標(biāo)和政策措施，制定年度建設(shè)計(jì)劃，并向社會(huì)公布。

　　58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波認(rèn)為，此次《意見》的目標(biāo)更加明確化。在以往各地不斷推出租賃房源建設(shè)目標(biāo)的基礎(chǔ)上，本次政策要求科學(xué)確定“十四五”保障性租賃住房建設(shè)目標(biāo)和政策措施，制定年度建設(shè)計(jì)劃，并向社會(huì)公布?？梢猿浞钟行M足市場預(yù)期，并實(shí)現(xiàn)租賃房源更加有序上市。

　　同時(shí)，人口凈流入的大城市和省級人民政府確定的城市，經(jīng)城市人民政府同意，在確保安全的前提下，可將產(chǎn)業(yè)園區(qū)中工業(yè)項(xiàng)目配套建設(shè)行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施的用地面積占項(xiàng)目總用地面積的比例上限由7%提高到15%，建筑面積占比上限相應(yīng)提高，提高部分主要用于建設(shè)宿舍型保障性租賃住房，嚴(yán)禁建設(shè)成套商品住宅；鼓勵(lì)將產(chǎn)業(yè)園區(qū)中各工業(yè)項(xiàng)目的配套比例對應(yīng)的用地面積或建筑面積集中起來，統(tǒng)一建設(shè)宿舍型保障性租賃住房。

　　《意見》提出，對閑置和低效利用的商業(yè)辦公、旅館、廠房、倉儲(chǔ)、科研教育等非居住存量房屋，經(jīng)城市人民政府同意，在符合規(guī)劃原則、權(quán)屬不變、滿足安全要求、尊重群眾意愿的前提下，允許改建為保障性租賃住房；用作保障性租賃住房期間，不變更土地使用性質(zhì)，不補(bǔ)繳土地價(jià)款。

　　黃卉表示，按照土地相關(guān)政策，建設(shè)單位應(yīng)按規(guī)定或合同約定使用土地，在變更土地使用性質(zhì)時(shí)需要重新補(bǔ)繳土地價(jià)款，此次政策明確在符合條件的情況下，企事業(yè)單位閑置用地建設(shè)保障性租賃住房，閑置和低效利用的非居住存量房屋改建租賃住房，均不用補(bǔ)繳土地價(jià)款，將有效激活企事業(yè)單位各類閑置土地，盤活閑置非居住房屋投入到保障性租賃住房中。

　　加強(qiáng)金融支持，提高租賃企業(yè)的積極性

　　《意見》提出，加大對保障性租賃住房建設(shè)運(yùn)營的信貸支持力度，支持銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)以市場化方式向保障性租賃住房自持主體提供長期貸款；按照依法合規(guī)、風(fēng)險(xiǎn)可控、商業(yè)可持續(xù)原則，向改建、改造存量房屋形成非自有產(chǎn)權(quán)保障性租賃住房的住房租賃企業(yè)提供貸款。完善與保障性租賃住房相適應(yīng)的貸款統(tǒng)計(jì)，在實(shí)施房地產(chǎn)信貸管理時(shí)予以差別化對待。

　　同時(shí)，支持銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)發(fā)行金融債券，募集資金用于保障性租賃住房貸款投放。支持企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券、公司債券、非金融企業(yè)債務(wù)融資工具等公司信用類債券，用于保障性租賃住房建設(shè)運(yùn)營。企業(yè)持有運(yùn)營的保障性租賃住房具有持續(xù)穩(wěn)定現(xiàn)金流的，可將物業(yè)抵押作為信用增進(jìn)，發(fā)行住房租賃擔(dān)保債券。支持商業(yè)保險(xiǎn)資金按照市場化原則參與保障性租賃住房建設(shè)。

　　此外，給予中央補(bǔ)助資金支持。中央通過現(xiàn)有經(jīng)費(fèi)渠道，對符合規(guī)定的保障性租賃住房建設(shè)任務(wù)予以補(bǔ)助，并綜合利用稅費(fèi)手段，加大對發(fā)展保障性租賃住房的支持力度。

　　張波指出，此次《意見》明確提出對租賃企業(yè)給予資金和稅收支持。例如中央對符合規(guī)定的保障性租賃住房建設(shè)任務(wù)予以補(bǔ)助，支持銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)以市場化方式向保障性租賃住房自持主體提供長期貸款，這都將有利于推動(dòng)多渠道保障、租購并舉的住房制度。

　　值得關(guān)注的是，同日，國家發(fā)改委印發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)工作的通知》，通知明確將保障性租賃住房（包括各直轄市及人口凈流入大城市的保障性租賃住房項(xiàng)目）納入基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)項(xiàng)目。對此，趙然指出，這可視為本《意見》的配套政策，將從資金端為加快發(fā)展保障性租賃住房提供援力。

　　黃卉認(rèn)為，《意見》出臺后，各類保障性租賃住房項(xiàng)目面臨的障礙有望突破，適合新市民、青年人等群體特別是從事基本公共服務(wù)人員的租賃房源規(guī)模擴(kuò)大，能夠有效緩解住房租賃市場供給結(jié)構(gòu)錯(cuò)配的問題。今年是租購并舉提出的第七年，隨著金融財(cái)稅政策的落地，保障性租賃住房的融資方式走向多元化，企業(yè)經(jīng)營負(fù)擔(dān)的減輕，未來將形成多主體供給、多渠道保障的成熟的住房租賃市場，能夠滿足多元化、品質(zhì)化的租賃需求，各類群體都能夠在城市中住有所居，安居樂業(yè)。