“我要一所大房子，有很大的落地窗戶；陽光灑在地板上，也溫暖了我的被子……”孫燕姿唱著她的完美一天，歌中的那所大房子是你理想中的樣子嗎？

　　最近，在貝殼找房發(fā)起的理想居室大調(diào)查中，47.97%的受訪者表示三居室是最理想的居住狀態(tài)。于是，我們篩選了北京、上海、廣州、深圳、成都、武漢、杭州、西安8個核心城市進(jìn)行研究，并發(fā)布《2019理想三居報告》（以下簡稱《報告》）。

　　從中我們發(fā)現(xiàn)普遍是理想豐滿，現(xiàn)實骨感。各城市兩居室的二手房交易量都高于三居，其中杭州兩、三居的成交量最接近，而北京的差異最大。

　　同時，想要一套三居室，平均要三十而立以后才能實現(xiàn)，其中，北京三居購房者年齡最大，約為36歲，換房一族更是達(dá)到39歲；杭州最年輕，約為32歲。而從房價收入比來看，深圳實現(xiàn)理想三居最難，90-120平方米的房子全款需要40年，貸款也要9年，而成都只需要8.6年和2.6年。

　　理想的家有多大

　　拋開面積談理想、三居就像撇開劑量談毒性一樣，都是耍流氓。在貝殼找房App上搜索三室的房子，小到三四十平，大到三五百平，一應(yīng)俱全。但確認(rèn)過眼神，那未必是你理想的房。

　　那么，多大面積才算理想呢？貝殼調(diào)查顯示，近六成的人選擇100-120㎡的三居室。從《報告》上看，上海、西安、北京、武漢、成都5個城市的成交三居套均面積處于理想?yún)^(qū)間，其中，上海和西安最高，達(dá)到114㎡。而廣州和深圳則小于100㎡，尤其是深圳，成交三居套均面積只有91㎡，且超六成交易集中在60-90㎡之間的“小三居”。

　　雖然深圳的房價收入比居八城之首，購房壓力較大，但深圳人之所以鐘愛“小三居”，原因卻并非這么簡單。采訪中我們發(fā)現(xiàn)，深圳住宅得房率高是另一個主要原因。

　　一方面公攤面積較少。一般來說南方的房子普遍比北方的房子公攤面積小。因為北方冬天寒冷，樓梯、門廳等區(qū)域都是封閉的，計算全面積；而南方大多是開放未封閉的，計算半面積；另外，北方為了采暖，要求外墻有保溫層，而南方就不一定有了。這樣一來，公攤面積自然少一些。

　　另一方面，深圳購房流行“贈送面積”。比如，入戶花園、飄窗、生活陽臺等可拓展的空間，會作為“半贈送”或者“全贈送”的方式送給購房者，所以往往89㎡的戶型使用率能達(dá)到90%-100%甚至更高，能做到標(biāo)準(zhǔn)的四室戶型。

　　理想的家，它在哪兒

　　如果你要買一套三居室，最看重小區(qū)的哪些條件？貝殼調(diào)查中，受訪者對于小區(qū)的地理位置、交通以及周邊配套設(shè)施較為重視。因此，我們基于社區(qū)1公里生活圈可達(dá)性指數(shù)及樓盤品質(zhì)指數(shù)，進(jìn)而加權(quán)計算出了各城市的宜居社區(qū)指數(shù)。

　　在8個城市中，上海、成都及廣州位列前三名。上海主要因為樓盤品質(zhì)指數(shù)較高，成都則是1公里生活圈可達(dá)性指數(shù)占優(yōu)，而廣州勝在綜合素質(zhì)均衡。另外，城市間對比發(fā)現(xiàn)，一線城市的社區(qū)宜居水平整體高于新一線城市。

　　各城市的三居室宜居社區(qū)分布特點基本是主城區(qū)分布集中，邊緣城區(qū)分布離散；商圈分布特征與城區(qū)相似，熱門核心商圈憑借便利的商業(yè)配套及出行，宜居指數(shù)明顯更高。

　　不過，從我們篩選出的最宜居小區(qū)中發(fā)現(xiàn)，雖然交通便利、配套成熟，但樓齡以及小區(qū)內(nèi)部環(huán)境往往是短板。以深圳華?；▓@為例，其地處羅湖區(qū)，緊倚東門商圈，位居三大口岸核心地段，齊聚三大公園，宜居指數(shù)高達(dá)92。但樓盤建成于1994年，還是個只有兩個單元的獨(dú)棟小區(qū)，不帶花園，基本沒有綠化。因此，加上對成本等因素的考慮，各城市三居交易熱門小區(qū)與“理想社區(qū)”往往并不一致。

　　實現(xiàn)理想有多難

　　雖然很多人向往有一套三居室的房子，但不得不說理想豐滿，現(xiàn)實骨感。從《報告》來看，各城市的二手房交易均以兩居室為主。其中，北京兩居室交易占比最高，達(dá)到49.96%，與三居室交易量差距也是最大的，相差33.19%。而杭州或許是最有可能讓理想照進(jìn)現(xiàn)實的城市，二、三居成交占比相當(dāng)，分別為37.86%和37.38%。不過，杭州的三居成交量主要集中在60-90㎡，占比超過六成。

　　那么，想買一套三居的房子大概需要多少錢呢？由于各城市成交三居套均面積在90-120㎡之間，因此我們重點呈現(xiàn)此區(qū)間的分析結(jié)果。如下圖可見，北京以577萬元高居榜首，深圳緊隨其后為575.2萬元，成都只需要148.8萬元，購房成本最低，北京一套能在成都換三套！

　　作為普通人要多少年才能買上一套三居的房子呢？《報告》中以90-120㎡的三居成交套均價格計算房價收入比，深圳達(dá)到40.5，遠(yuǎn)高于其他城市。即使是買一套深圳主流的“小三居”也要31年。一線城市中，廣州購房壓力最小為15.5年，而新一線城市中，杭州壓力最大為17.3年，成都壓力最小為8.6年。

　　不過，以上分析是基于全款的支付形式，現(xiàn)實情況是全款購房的比例較小。以深圳2019年前三季度三居室交易情況來看，全款僅占6.31%。如果按照各城市最低首付比例計算（如北京市35%，成都市30%），相應(yīng)的房價收入比會顯著減少。比如深圳減少了28年，北京減少了20年。其他城市則均在10年之內(nèi)，成都最快2.6年便可湊齊首付。

　　《報告》顯示，8個城市的三居購房者平均年齡，北京最大，將近36歲。一線城市普遍高于新一線城市，而新一線城市的三居購房者平均年齡相仿，不到32歲。看來想要擁有三居室，先等三十而立再說吧。

　　換房，你想好了嗎

　　對于有房一族，何時會產(chǎn)生換房的想法？從貝殼調(diào)查來看，“85后”、“90后”以及“95后”暫不考慮換房的人占多數(shù)?！?0后”則有49.23%正在考慮換房，逐漸進(jìn)入換房高峰期。

　　那么，換房這條路到底會經(jīng)歷什么？我們不妨來看看下面的兩個故事。

　　大劉和小王是大學(xué)校友，大劉年長4歲。2010年，大劉25歲，研究生畢業(yè)后來到北京打拼。2012年，北京二手房市場進(jìn)入下行期，他和女朋友用20多萬元的積蓄貸款買了一套50㎡的一居室作為婚房。兩年后，二人世界變成了三口之家，小兩口決定換套大一點的房子，“我們資金有限，又不想背上太高的房貸，如果買三居室就只能選老小區(qū)，我們還是比較看重小區(qū)的環(huán)境。”于是，他們賣掉小房子，貸了50萬元，在一個比較新的小區(qū)買了一套價值200多萬元的兩居室。一家人每天晚上在小區(qū)花園里散散步，愜意且知足。

　　這一年，小王25歲，也來到了北京，在海淀區(qū)一家500強(qiáng)企業(yè)工作，畢業(yè)便要領(lǐng)證結(jié)婚。女方要求買一套三居的房子，一步到位。小王雖然家境不錯，但一套100㎡的房子也要300多萬元。雙方父母為了減輕小兩口的貸款壓力，一共掏了150萬元作為首付。小兩口由于剛工作不能公積金貸款，180萬元的尾款只能用商貸，月供1萬多，也是壓力山大。“前幾年真的很少逛街，跟朋友同事的應(yīng)酬也能免則免，生孩子更是不敢提上日程?！?/p>

　　2019年，兩家人搬到了同一小區(qū)，大劉終于買了一套110㎡的三居室，價值700萬元。小王的則是130㎡，價值900萬元。值得注意的是，北京二手商品房的網(wǎng)簽價格是政府規(guī)定的區(qū)域的過戶指導(dǎo)價×建筑面積。五環(huán)外實際房價高于指導(dǎo)價，但網(wǎng)簽價格上限只能達(dá)到374萬元（高于374萬元要繳納增值稅），同時二套最多貸款四成的政策，導(dǎo)致貸款最多149萬元，首付成為換房一族最大的壓力來源。

　　大劉和小王賣掉的房子雖然面積、居室不同，但大劉的小區(qū)較好，因此每平方米單價較高；而小王因為房屋朝向不好，價格相對吃虧，兩套房子都賣了500萬元左右。加上稅費(fèi)、中介服務(wù)費(fèi)等費(fèi)用，大劉的首付為560多萬元，而小王則要780多萬元。大劉幾乎是零壓力換房，小王緊衣縮食的日子則又要開始了。

　　從《報告》上看，北京換房（三居）平均年齡為39歲。大劉和小王都是領(lǐng)先者，但由于在買房這件事上的選擇不同，他們經(jīng)歷了不一樣的人生。大劉主張買房量力而行，絕不因為房子犧牲生活品質(zhì)，而小王則寧愿承受巨大的經(jīng)濟(jì)壓力也要住得更好。一個是年紀(jì)輕輕便住著高粱大屋，一個是知足常樂享受生活美好，兩種理念很難評價孰好孰壞，只是冷暖自知。

　　不過，《報告》顯示，北京的換房一族平均是賣掉510萬元的房子置換736萬元的三居室，面積則平均從79.7㎡增加到112.4㎡。大多數(shù)人的平均水平似乎暗合了當(dāng)下的形勢。