上周，《廣廈時代》以《是誰制造了房租上漲》為題，調(diào)查報道了近期北京租賃市場的一些異動。隨后，與租金有關(guān)的一系列事件持續(xù)發(fā)酵，“租金”取代“房價”成為了一周以來的頭條事件。8月17日，北京市住建委聯(lián)合多部門集中約談自如、相寓、蛋殼公寓等主要住房租賃企業(yè)負責(zé)人，明確提出規(guī)范住房租賃企業(yè)行為的“三不得”“三嚴(yán)查”。隨后，北京市房地產(chǎn)中介協(xié)會召開座談會，與會企業(yè)承諾不漲租金且拿出手中共計超過12萬套的全部存量房源投向市場。這一輪租金風(fēng)波看似已經(jīng)平息，但業(yè)內(nèi)人士指出，租賃市場能否保持穩(wěn)定還要看這些企業(yè)后續(xù)對承諾的執(zhí)行力度，另外，平穩(wěn)租房市場的主要方向之一還是加大供應(yīng)，同時應(yīng)有相應(yīng)的制度、法律提供保障。

　　住建委約談提出“三不得”“三嚴(yán)查” 中介表態(tài)響應(yīng)

　　房租的相關(guān)話題，近期差不多成了北京樓市的唯一頭條，連多個上市房企發(fā)布年中報，都很難搶走它的關(guān)注度。

　　上周，有關(guān)中介搶房源推高房租的話題持續(xù)發(fā)酵，我愛我家集團原副總裁胡景暉的突然辭職及背后各方披露的過程又為這一話題增添了不少戲劇性。

　　8月17日，北京市住建委出手，聯(lián)合市銀監(jiān)局、市金融局、市稅務(wù)局等部門集中約談自如、相寓、蛋殼公寓等主要住房租賃企業(yè)負責(zé)人，明確了“三不得”“三嚴(yán)查”。約談會明確要求住房租賃企業(yè)：不得利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競爭搶占房源;不得以高于市場水平的租金或哄抬租金搶占房源;不得通過提高租金誘導(dǎo)房東提前解除租賃合同等方式搶占房源。

　　同步對住房租賃企業(yè)啟動了聯(lián)合專項執(zhí)法檢查：嚴(yán)查不按約定用途使用融資資金的行為;嚴(yán)查哄抬租金擾亂市場的行為;嚴(yán)查不按規(guī)定進行租賃登記備案的行為。一經(jīng)查實，各部門將從嚴(yán)處罰、聯(lián)合懲戒。

　　市住建委約談提出要求后，北京市房地產(chǎn)中介協(xié)會也召開座談會，自如、相寓、蛋殼等10家主要住房租賃企業(yè)負責(zé)人參加并共同承諾落實“三不”要求，并承諾在今年年底前，投放到市場租賃房源超過12萬套。

　　會議結(jié)束后，多個企業(yè)又分別表態(tài)，細化了承諾時間節(jié)點、價格控制方向和投放房源情況。

　　北京租房市場市場份額最大的自如聲明中稱，將在未來三個月保證收出房兩端價格穩(wěn)定，供給平穩(wěn)，為北京市場提供新增房源約8萬間(存量房源退租加上新增供應(yīng))，新增投放市場的房源會維持租金不漲;全國九城續(xù)約房源漲幅不超過5%。

　　另一此前互聯(lián)網(wǎng)上爆料案例提及的企業(yè)蛋殼公寓同樣發(fā)布了聲明。蛋殼公寓表示，此前互聯(lián)網(wǎng)上提及的抬價收房案例與蛋殼無關(guān)，蛋殼公寓從未收錄過這套房源，亦沒有簽約行為，公司已經(jīng)向公安機關(guān)報案并提起訴訟。

　　同時，蛋殼承諾，2018年8月至12月，北京地區(qū)蛋殼公寓租金環(huán)比7月不增，并且不囤房惜租。未來兩個月在北京地區(qū)承諾將提供20000間以上可出租房源，滿足市場需求。

　　另外，蛋殼還給出了具體措施，在北京地區(qū)，2018年12月31日前，凡滿足簽約條件、簽約租賃時長兩年的，兩年內(nèi)房租不漲價。2018年12月31日前所有簽約1年期租約的客戶(含新簽和在租)，到期續(xù)簽租金漲幅不超過6%。

　　承諾環(huán)比租金不漲 租賃市場需要權(quán)威數(shù)據(jù)

　　在中介的聲明和承諾中，大都提及了保證自家租金環(huán)比不上漲。不過，這個不上漲，比照的數(shù)據(jù)和統(tǒng)計口徑是哪些，并沒有一個明確的說法。

　　上周，《廣廈時代》關(guān)于租金的報道中曾提到，北京樓市中，住宅交易數(shù)據(jù)每月變化是很透明的，市住建委官網(wǎng)每天會更新前一天新房的期房和現(xiàn)房以及存量二手房的成交簽約數(shù)據(jù)，因此市面上每家分析機構(gòu)拿到的數(shù)據(jù)源都是一樣的，因此統(tǒng)計數(shù)據(jù)也是一致的。

　　但各家發(fā)布的租金數(shù)據(jù)，基本都是依靠自家獲得的數(shù)據(jù)，沒有權(quán)威數(shù)據(jù)支撐。查閱多個機構(gòu)發(fā)布的租金變動情況報告也發(fā)現(xiàn)，各家報告統(tǒng)計口徑都有很大區(qū)別，有的按每平米租金價格統(tǒng)計，有的按套均總價，呈現(xiàn)的結(jié)果自然也不一樣。

　　引發(fā)本輪租金上漲討論的最初源頭，除了互聯(lián)網(wǎng)上中介搶房源哄抬房租的案例外，還有中介機構(gòu)發(fā)布的某小區(qū)月租金環(huán)比上漲超過30%的統(tǒng)計數(shù)據(jù)。

　　而事實上，在其他機構(gòu)的數(shù)據(jù)中，北京住宅的租金水平整體并沒有出現(xiàn)“暴漲”，據(jù)58安居客房產(chǎn)研究院統(tǒng)計，從58安居客線上的表現(xiàn)來看，北京房租并沒有出現(xiàn)所謂的“暴漲”，今年二季度和一季度基本持平，而一季度環(huán)比去年四季度則下降了1%。

　　其他機構(gòu)給出的數(shù)據(jù)中，七月北京租賃市場整體上也大都是在成交量方面，因畢業(yè)季影響出現(xiàn)了兩位數(shù)以上的增長，而成交價格環(huán)比變化大都在個位數(shù)。

　　《廣廈時代》查閱了北京市住房租賃服務(wù)平臺，該平臺上有公布每天通過官方平臺備案的租賃交易數(shù)量，以及在各個機構(gòu)的備案數(shù)量，但并沒有租賃價格的相關(guān)數(shù)據(jù)。另外，通過鏈家、自如、蛋殼公寓、我愛我家簽訂的住房租賃合同，是通過這些企業(yè)自建的租賃服務(wù)平臺辦理備案登記，簽約數(shù)量也不顯示在北京市住房租賃服務(wù)平臺上。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，租賃市場缺乏一個準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)，不論是租賃房源數(shù)量還是租金數(shù)據(jù)，現(xiàn)在看，大部分都是一些參與租賃市場交易的機構(gòu)發(fā)布，很難說沒有干擾因素。

　　《廣廈時代》注意到，這次中介集體承諾向市場投放的超12萬套房源，各家給出的單位也不同，其中自如8萬間、相寓2萬套、蛋殼公寓2萬間、中天置地1500間、樂乎公寓1000套、小家聯(lián)行1000間、魔方公寓900間、美麗屋775套、世杰佳園400間、潤邦潤家150間。

　　“間”和“套”之間的區(qū)別主要是什么，他們在價格統(tǒng)計上分別扮演什么角色，并沒有人給出明確的答案。

　　張大偉表示，由長租企業(yè)發(fā)布租金數(shù)據(jù)，引導(dǎo)市場對于租賃市場的預(yù)期對租賃市場的穩(wěn)定有很大影響，如果由市住建委，或者中介協(xié)會層面定期公布租房數(shù)據(jù)，有助于行業(yè)的健康發(fā)展，也是可行的。

　　租賃市場也要有“長效機制”

　　對租賃運營機構(gòu)應(yīng)鼓勵與監(jiān)管并行

　　住建委約談、嚴(yán)查，中介集體承諾提高供應(yīng)，確保房租環(huán)比不漲，這一系列動作能否止住房租快速上漲的腳步?

　　張大偉表示，目前北京租賃市場交易主要分成兩類，一類是普通租賃，簡單地說就是租戶和業(yè)主可以直接交易的，另外一類是長租公寓類型，這一類的典型特點是中間有一個轉(zhuǎn)租方，轉(zhuǎn)租方參與了出租，獲得差價。

　　對于當(dāng)下租賃市場的亂象來說，資本大量進入，并沒有多少是增量供應(yīng)，因為蓋房子出租在當(dāng)下租售比下是不可能賺錢的。

　　這種情況下，大量資本進入的是存量改造，存量改造本身并不新增供應(yīng)，只是通過升級或者分割獲得投資溢價。

　　當(dāng)下以北京等市場為代表，已經(jīng)出現(xiàn)了幾十萬套這類長租型公寓，局部區(qū)域甚至占比市場比例高達40%，這種情況下，單套長租公寓的租金比普通租賃租金高30%以上，疊加對普通租賃業(yè)主定價的影響，這種出租模式對市場的租金拉動影響加大。

　　《廣廈時代》調(diào)查時發(fā)現(xiàn)，這段時間對租金的炒作已經(jīng)影響到了一些業(yè)主的租房預(yù)期，在某中介門店，《廣廈時代》就遇到一位業(yè)主提出要漲租金解約，中介人員正在商量解決辦法。

　　張大偉表示，北京樓市調(diào)控力度一直是領(lǐng)先全國的，住建委的約談和中介公司集體承諾的發(fā)布體現(xiàn)了調(diào)控政策開始關(guān)注房租，如果房租不穩(wěn)，調(diào)控的政策可能繼續(xù)重磅加碼。

　　另外，他分析稱，中介的聲明中大都對環(huán)比不上漲的承諾加了一個周期，2-3個月。在過去歷史上，9月份之后本來租金就是平穩(wěn)甚至降低的。對于市場，關(guān)鍵還是要看春節(jié)后高峰期的租房市場表現(xiàn)。他認為，租賃市場能夠平穩(wěn)發(fā)展，主要還是看后續(xù)執(zhí)行情況。

　　58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波則分析認為，首先，此次行動對于短期內(nèi)租金的穩(wěn)定起到了重要作用。雖然目前長租公寓在整體租賃市場中的占比約2%-3%，但房源大都分布在白領(lǐng)及外來務(wù)工者集中的租賃區(qū)域，可以有效穩(wěn)定部分區(qū)域和板塊租賃市場。

　　其次，此次行動更大層面的作用則是在心理層面。一些分散式長租公寓搶奪房源的行為在一定程度上的確會引發(fā)市場租金上漲，但更重要的是容易引發(fā)區(qū)域內(nèi)租金上漲的恐慌心理。此次住建委的行動就是給予敢于“亂漲”租金的部分機構(gòu)當(dāng)頭棒喝，對于穩(wěn)定市場的未來預(yù)期起到了重要作用。

　　最后，此次行動是對于炒作租金的行為進行“預(yù)先精準(zhǔn)打擊”，也是政府規(guī)范房地產(chǎn)市場的一次快速行為，對于可能會蔓延的非正常租金上漲起到了較好的抑制作用。

　　而從長期看，保證租金市場穩(wěn)定，還是要有一系列系統(tǒng)的動作。

　　張波認為，未來租房市場有幾個方面值得政府重點發(fā)力：

　　首先，制度先行、法律保障。從國外發(fā)達國家的經(jīng)驗來看，穩(wěn)定租金無不需要借助強制手段來保障，例如德國出臺的租賃法律，對于租金上漲幅度都有明確規(guī)定，由此實現(xiàn)了租金的穩(wěn)定性。目前不少城市已經(jīng)出臺了租賃相關(guān)的文件和政策，但目前國內(nèi)租賃還未上升到國家法律層面，保障的力度有待切實提高。

　　其次，需要合理增加和匹配不同人群租賃房源，尤其是增加中低收入人群保障性租賃房源供給。在此基礎(chǔ)上加大集體土地租賃房源試點，加快部分城市商住用房改建成出租房源，推動房企自持性用地上市等手段都可以保障租賃房源量穩(wěn)步增加。

　　北京也同樣在增加保障性租賃房源上開始發(fā)力，8月21日，北京市住建委就發(fā)布消息，為加大租賃住房供應(yīng)，近期將加快推進5000套公租房供應(yīng)分配。預(yù)計年底前還有幾個大項目近萬套房源啟動分配，以滿足公租房各類保障群體需求。

　　最后，對于各類租賃運營機構(gòu)要采用“胡蘿卜+大棒”政策。一方面針對包括長租公寓在內(nèi)的各類租賃運營方給予更多政策、稅收和信貸等方面的支持;另一方面各地需要做好相關(guān)監(jiān)管工作，重點嚴(yán)查侵犯承租人合法權(quán)益、隨意上漲租金等問題。