未來每10套新房里有5套是限競房 二手房亦將受到?jīng)_擊

　　“截至9月11日，北京限競房進(jìn)入賣不完的時(shí)期，網(wǎng)簽僅12%，實(shí)際平均賣出不足4成。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉告訴北京青年報(bào)記者。

　　在北京嚴(yán)格的調(diào)控下，限競房遭遇淡市。截至日前，北京合計(jì)有16個(gè)限競房項(xiàng)目取得18期預(yù)售證，合計(jì)提供商品房限競房源9038套，達(dá)到了93.5萬平方米(另外還有超過30萬平方米車位等配套)。從網(wǎng)簽數(shù)據(jù)看，因?yàn)椴糠猪?xiàng)目剛?cè)〉妙A(yù)售證，只有8個(gè)項(xiàng)目有網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，合計(jì)網(wǎng)簽只有1089套，按照這個(gè)比例計(jì)算，網(wǎng)簽銷售率只有12%。而即使計(jì)算所有項(xiàng)目的真實(shí)銷售，市場已經(jīng)入市的這16個(gè)項(xiàng)目，平均去化也不足4成。另有數(shù)據(jù)顯示，北京每新推10套新房，其中5套是限競房，4套是7090政策房，只有一套是改善房。這就意味著，在未來一段時(shí)期，限競房將展開白熱化競爭，而另一方面，超過90平方米以上的改善型樓盤將會越來越稀缺。

　　買房人購買心理受挫 限競房也在打折賣

　　一份來自58安居客房產(chǎn)研究院的報(bào)告稱，8月購房者和經(jīng)紀(jì)人信心指數(shù)都出現(xiàn)回落，其中，購房者信心指數(shù)為98.4，環(huán)比下降2.7%;經(jīng)紀(jì)人信心指數(shù)為105.3%，環(huán)比下降6.3%。69.1%的購房者和61.3%的經(jīng)紀(jì)人認(rèn)為政府會繼續(xù)調(diào)控抑制房價(jià)上漲。因此，如今能有買房意愿的購房人是真正的需求者，而他們面對的將是任意挑選的限競房市場，有專家指出，目前樓市已經(jīng)到了“粥多僧少”的地步。

　　這種心理變化迅速被開發(fā)商抓住，搶客戶成為所有樓盤的第一要?jiǎng)?wù)。幾位北京房地產(chǎn)知名營銷負(fù)責(zé)人告訴北青報(bào)記者，“去年年底的時(shí)候，雖然預(yù)感今年的市場將變成一個(gè)限競房為主的戰(zhàn)場，但起碼還很樂觀?；谶^往對價(jià)格工具的認(rèn)知，限競房低于同區(qū)域市場均價(jià)的特性，雖然打掉了開發(fā)商相當(dāng)部分的利潤預(yù)期，但是，卻吊起去化速度的胃口，這個(gè)邏輯順理成章，既然舍掉了很多利潤，去化速度總該沒問題吧?按照當(dāng)時(shí)的想法，如此邏輯一點(diǎn)也沒錯(cuò)。”

　　“但到了今年面對現(xiàn)實(shí)才發(fā)現(xiàn)，一，限競房遲遲拿不到證，本來預(yù)計(jì)最遲三四月份就能取證，而且營銷部門都是按照這個(gè)節(jié)奏去推廣、蓄客，但結(jié)果是有的證直到現(xiàn)在還沒有取得。好容易積蓄的客源，被之前開盤的限競房給搶走了，還有就是被二手房市場分流走了。二，同樣都是限地價(jià)競房價(jià)的產(chǎn)品，無論是戶型還是面積，無論是設(shè)計(jì)還是贈送，基本每個(gè)項(xiàng)目都差不多，買房人選擇余地大，就造成了誰的性價(jià)比高、誰的優(yōu)惠力度高，誰就能勝出。但從目前狀況看，眼下沒有誰是絕對贏家。”該營銷負(fù)責(zé)人說。

　　據(jù)該人士透露，由于之前的樂觀，很多限競房開發(fā)商預(yù)期開盤入市清掉80%的項(xiàng)目房源，迅速完成回款，因?yàn)橄薷偡坷麧櫜桓呱踔敛毁嶅X，快速現(xiàn)金流是唯一的邏輯。結(jié)果發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)實(shí)銷售和最初蓄客周期的重合度，連1/5都不到。蓄客周期超過三個(gè)月不能開盤銷售，客戶一定流失，這是銷售界的規(guī)律，現(xiàn)在還有越來越縮短的態(tài)勢。

　　這種市場邏輯還包含著一個(gè)外部性的因素：限競房項(xiàng)目入市的節(jié)奏，不是商品房時(shí)代的“接續(xù)式”，而是限競房項(xiàng)目的“集中式”。商品房時(shí)代，項(xiàng)目是幾個(gè)接著幾個(gè)入市，但限競房項(xiàng)目為主的時(shí)代，節(jié)奏變成了一批集中入市，而后市場消化，而后，再來集中一批。這樣造成的局面，從操盤的角度看，就是現(xiàn)在這個(gè)樣子，誰也不可能快速去化，特定時(shí)間區(qū)間內(nèi)的供應(yīng)量很大。

　　豪宅遭遇“滑鐵盧” 限競房井噴 改善盤將成稀缺品

　　風(fēng)水輪流轉(zhuǎn)，三年前，被譽(yù)為“北京豪宅元年”，北京兩年內(nèi)井噴近50個(gè)10萬以上樓盤，直接導(dǎo)致的結(jié)果就是地王周邊樓盤“被豪宅化”，北京房價(jià)飆升。而作為供給剛需、改善人群的產(chǎn)品稀缺，商辦樓盤反而成為剛需買房人的收留市場。僅僅三年過去，2018年是豪宅產(chǎn)品的滑鐵盧，大量原先定位10萬起的項(xiàng)目被有關(guān)部門把價(jià)格摁在了均價(jià)8萬元以內(nèi)，而且取證難度極大。限競房的井噴，給剛需客群帶來了無限的選擇性，但真正受益的還是豪宅與剛需之間的產(chǎn)品——改善盤。

　　7月來，北京入市的商品房住宅項(xiàng)目合計(jì)達(dá)到了13 期3518 套(含共有產(chǎn)權(quán))，年內(nèi)北京合計(jì)供應(yīng)的限競房為9期4065套。可以預(yù)期的是，后面將供應(yīng)量快速井噴。樓市在調(diào)控，市場在變化，2018 年無疑是北京剛需對于調(diào)控下的購房者來說，未來選擇一套90平方米的普通限競房難度不大。但對于真正有改善需求的中高端購房者來說，未來最稀缺是總價(jià)在1000萬至2000萬，戶型面積超過120平方米的房源。據(jù)業(yè)內(nèi)人士測算，未來北京供應(yīng)的每10套住宅中，5套是自住房，4套是90平方米以內(nèi)的商品房住宅，只有1套是90平方米以上的改善住宅。

　　孫河某高端項(xiàng)目負(fù)責(zé)人告訴記者，最近看房客戶明顯增加，而且看別墅的特別多。“近幾年別墅成交量持續(xù)放大，2016年的7258套刷新了歷史紀(jì)錄，在2017年北京簽約有146個(gè)別墅項(xiàng)目，合計(jì)簽約別墅4579套，供應(yīng)只有4506套。實(shí)際庫存看，當(dāng)下北京只有6000多套的庫存，剔除部分不可售庫存，還不足12個(gè)月的去化。”

　　該負(fù)責(zé)人說，限競房的大量推售，限制了改善空間，產(chǎn)品類型、贈送面積相差無幾，而且為了控制總價(jià)，戶型往往都偏小，7090政策房也是一樣的情況，這些產(chǎn)品雖然能解決城市剛需人口的居住問題，但對于已經(jīng)有了一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)、家庭人口增加、居住環(huán)境改善需求的買房人來說，追求生活品質(zhì)是他們的“剛需”，而在豪宅買不起，又擔(dān)心限競房在銷售價(jià)格確定的前提下，開發(fā)商在有限的利潤空間里，只能壓縮產(chǎn)品營造的成本和費(fèi)用，未來的居住品質(zhì)難以保證。所以，購買純商品房，并且選擇一步到位成為很多人的選擇。畢竟，眼下的市場買房資格所限，不能再像之前那樣通過多年時(shí)間從小房到大房逐步改善獲得最終理想居所。

　　二手房交易亦受限競房影響 九月或成春節(jié)之后又一低谷

　　上周，北京六個(gè)限競房同時(shí)取得銷售證，金地悅風(fēng)華、頤璟萬和、景粼原著、禧瑞嘉苑、定福莊北里、閱園，預(yù)計(jì)有5153套房源入市，批準(zhǔn)銷售面積達(dá)到35萬多平方米。其中限競房占了多數(shù)。

　　除了以上幾個(gè)房源外，另外一些熱點(diǎn)限競房項(xiàng)目也將陸續(xù)取證，從目前狀況來看，很多二手房購房人的目光已經(jīng)轉(zhuǎn)向限競房。

　　在限競房的競爭激烈的區(qū)域，上周四剛剛開盤的某開發(fā)商聯(lián)合體開發(fā)的限競房項(xiàng)目，首期銷售率達(dá)到40%以上，據(jù)透露，由于有前幾個(gè)限競房開盤未熱做鋪墊，這個(gè)成績超過了開發(fā)商預(yù)期。在客戶分析時(shí)發(fā)現(xiàn)，相當(dāng)比例的客戶是來自于二手房的潛在買家。很多都是通過二手房門店人員，將本來打算在區(qū)域內(nèi)購買二手房的客戶拉到了售樓處。

　　買房人被限競房分流，意味著二手房客群的減少，分析人士認(rèn)為由于限競房的加入，支撐二手房市場呈現(xiàn)金九銀十的理由并不充分，即將到來的九月，反而可能會是春節(jié)之后的又一低谷。

　　從進(jìn)入9月后的前兩天成交表現(xiàn)看，9.1-9.2兩日成交創(chuàng)2018年以來除春節(jié)期外周末成交最低值。此外，9月包含中秋節(jié)假期又臨近國慶假期，成交易受假期影響。以2016年中秋節(jié)假期為例，包含中秋節(jié)假期(9.15-9.17)的9月第三周成交水平為9月周度成交最低。故預(yù)計(jì)9月成交量將在8月基礎(chǔ)上小幅波動，均價(jià)趨穩(wěn)，全年北京全市成交量預(yù)計(jì)落在15-18萬套之間，年末積壓需求釋放，市場會有所升溫。

　　大批量入市供應(yīng)的限競房，也是影響二手房市場在九十月份表現(xiàn)的重要因素。8月，北京商品住宅銷售量環(huán)比增加近四成，絕對水平處于2018年以來月度次高水平。大量的新房供應(yīng)，難免會分流有限的購房需求。

　　分析認(rèn)為，目前新房和二手房市場存在不小的競爭，新房入市會形成需求的分流是肯定的。限競房在價(jià)格上有優(yōu)勢，而二手房則主要體現(xiàn)在交通位置和成熟的配套設(shè)施上，同時(shí)入住時(shí)間有保證，相比下來二手房還是有競爭力，但成交量依然會受影響。(張艦)